Leginews – l’agent immobilier

Prince des locations et des ventes, figure rassurante pour les uns et à éviter pour les autres, l’agent immobilier est sans doute un des principaux acteurs du marché immobilier parisien.

Celui qui entre dans une des plusieurs agences immobilières parisiennes, qui s’assoit et commence à discuter avec avec ce personnage affable, bien décidé à lui faire conclure une bonne affaire, peut-être n’aurait-il pas remarqué les tableaux et les nombreux textes de loi qui décorent, ou devraient décorer, toutes les agences immobilières de France.

La profession d’agent immobilier est très encadrée par des lois et des décrets très précis.

Le texte fondamental est la Loi num. 70-9 du 9 janvier 1970 (la “Loi Hoguet”), et son décret dapplication num. 72-678 du 20 juillet 1972, auxquels s’ajoutent :

– l’Arrêté du 29 juin 1990 (articles 3 et 4), relatifs à la publication des prix ;

– l’article L.121-1 du Code de la consommation, relatif aux pratiques commerciales déloyales ;

– l’article L.121-21 a L.121-33 du Code de la consommation, relatif au démarchage à domicile ;

– l’article R.113-1 du Code de la consommation, sur les règles de publicité.

Chaque agent immobilier de la République doit obligatoirement :

– Etre titulaire d’une carte professionnelle, délivrée par le Préfet ;

– Pouvoir justifier aux autorités la possession des garantie financière nécessaires ;

–  Souscrire une assurance professionnelle.

Par rapport au consommateur, l’agent doit rendre accessible une série d’informations :

– La possession de la qualité d’agent immobilier: l’article 92 du décret 72-678 oblige l’agent à indiquer sur son papier en-tête et dans tous les documents et contrats le numéro de sa carte professionnelle, le lieu de délivrance, le nom et la raison sociale, le siège social de l’entreprise et l’activité exercée.

– L’agent doit afficher dans tous les endroits où il reçoit sa clientèle: le numéro de carte professionnelle, la dénomination de l’agence, l’adresse du Directeur, et le montant de la garantie.

– Les honorairers. Selon l’Arrêté du 29 juin 1990, l’agent doit obligatoirement indiquer, dans un lieu exposé au public, les prix de ses prestations et qui doit les payer.

Le non respect de telles règles est puni avec 1500€ d’amende.

Mais avant d’entrer en agence, notre client a été surement attiré par une annonce d’un petit pied-à-terre à Montmartre, affiché à l’extérieur de l’agence ou sur Internet. Même pour les annonces, l’agent est soumis à des règles strictes et il doit fournir une information vraie et mise à jour.

le client, attiré par l’annonce, rassuré par la publication des information, convaincu par la tchatche de l’agent, s’apprête à souscrire un contrat de mandat.

Tel contrat devra avoir certaines caractéristiques pour être valable :

– Avoir une forme écrite ;

– Indiquer la durée (normalement 3 mois) ;

– La rémunération de l’agent et qui devra la payer ;

– Les pouvoir du mandataire (simple ou exclusif) ;

– Les conditions de gestion des fonds (caution, garantie, etc…) ;

–  Le numéro de registre des mandataires.

Seul le mandat confère à l’agent le droit à être rémunéré, la pratique des bons de visite payants est absolument illégale.

Une fois stipulé le contrat, se pose la question de la rémunération du mandataire.

La rémunération de l’agent immobilier s’appelle commission et c’est un droit de l’agent seulement si certaines conditions son respectées. L’agent doit :

– Etre titulaire de la carte professionnelle ;

– Avoir un mandat écrit ;

– Avoir accompli sa mission. C’est-à-dire avoir trouvé le bien correspondant ou le plus proche possible aux demandes du client.

Attention : au cas d’un mandat non exclusif, seul le mandataire qui a accompli la mission aura droit à être rémunéré. La commission est due  seulement après la signature du contrat, toute demande préalable est abusive et peut être dénoncée.

Une fois stipulé le contrat de mandat, le client est en plus protégé par l’obligation de conseil de l’Agent immobilier. En d’autres termes, ce dernier garantit qu’à la signature du contrat toutes les obligations légales soient respectées et que les contrats stipulés soient juridiquement corrects.

Enfin, l’agent immobilier est responsable des vices du bien vendu ou loué, si on démontre qu’il les connaissait avant la signature.

Le respect des règles et un peu d’attention vont garantir au client de notre exemple un déménagement sans surprise dans son nouveau pied à terre.

Ernesto BENELLI
Avocat à la Cour d’appel de Paris – Avvocato Stabilito al foro di Perugia.
www.benelli-law.com