Leginews – l'agente immobiliare

Principe delle locazioni e delle vendite, figura rassicurante per gli uni, da evitare per gli altri, l’agente immobiliare è senza ombra di dubbio uno dei principali attori del mercato immobiliare parigino.

La persona che avesse varcato la soglia di una delle tante agenzie immobiliari parigine, si fosse seduta su poltroncine di pelle, iniziando a colloquiare con un personaggio affabile, per non dire affabulatore, ben deciso a fargli concludere un bonne affaire, forse non avrà notato le tabelle e i numerosi testi di legge, che come dei quadri di cattivo gusto, adornano (o dovrebbero adornare) tutte le agenzie immobiliari di Francia.

La professione di agente immobiliare è difatti strettamente inquadrata da leggi e decreti che ne delineano i contorni con burocratica precisione.

Il testo fondamentale è la Legge numero 70-9 del 2 gennaio 1970 (detta “Loi Hoguet”), e il suo decreto di applicazione numero 72-678 del 20 luglio 1972, a cui si sono aggiunti:

– l’Arrêté del 29 giugno 1990 (articoli 3 e 4), relativo alla pubblicità dei prezzi;

– l’articolo L.121-1 del Codice del Consumo, relativo alle pratiche commerciali scorrette;

– l’articolo L.121-21 a L.121-33 del Codice del consumo, relativo al demarchage a domicilio;

– l’articolo R.113-1 del Codice del consumo, sulle regole di pubblicità.

Ogni agente immobiliare della République deve obbligatoriamente :

– Essere titolare di una tessera professionale, rilasciata dal Prefetto dopo il passaggio di un esame e la verifica del possesso di comprovati requisiti di moralità;

– Poter giustificare alle autorità il possesso di idonee garanzie finanziarie;

–  Sottoscrivere un’apposita assicurazione per la responsabilità professionale.

Nei confronti del consumatore, cioè del cliente che abbiamo lasciato seduto sulla poltroncina di pelle ad ascoltare il rodato discorso dell’agente, l’agente immobiliare deve rendere accessibili una serie di informazioni:

– Il possesso della qualità di agente immobiliare: l’articolo 92 del decreto 72-678 obbliga l’agente a inserire nella propria carta intestata e in tutti i documenti e contratti il numero della tessera professionale, il luogo del rilascio, il nome o la ragione sociale, la sede sociale dell’impresa e l’attività esercitata (ovvero il nome e l’indirizzo del direttore).

– L’agente deve affiggere in tutti i luoghi in cui la clientela è ricevuta: il numero della tessera professionale, la denominazione dell’agenzia, l’indirizzo del direttore e l’ammontare della garanzia.

– I costi di honoraires. Ai sensi dell’Arrêté del 29 giugno 1990, l’agente deve obbligatoriamente indicare, in un luogo esposto al pubblico, i prezzi delle proprie prestazioni, indicando per ciascuna di esse su quale delle parti contrattuali incomberà l’onere del pagamento.

Nonostante l’ammontare degli honoraires sia libero, qualora la remunerazione venga fissata con una percentuale proporzionale al valore del bene venduto (o locato) devono essere indicate le percentuali prelevate sul prezzo finale (precisando la frazione del prezzo corrispondente alla remunerazione dell’agente). I prezzi devono essere indicati tasse incluse.

Il non rispetto di tali regole è punito con ammenda di 1.500 euro.

Ma prima di entrare in agenzia, il nostro cliente è stato sicuramente attratto da un annuncio di un piccolo pied à terre con vista su Montmartre, affisso all’esterno o (più spesso) consultato via internet. Anche in questo caso l’agente immobiliare, indipendentemente dal supporto usato, è sottomesso alle regole generali del diritto del consumo. In pratica, deve fornire un’informazione veritiera e aggiornata.

Il cliente, attirato dall’annuncio, rassicurato dalla pubblicazione delle informazioni, convinto dalla parlantina sciolta del suo interlocutore, si appresta a sottoscrivere un contratto di mandato.

Tale atto deve possedere alcune caratteristiche:

– Avere forma scritta ;

– Indicare la durata (di solito tre mesi) ;

– La remunerazione dell’agente e chi dovrà corrisponderla: il mandante, la controparte o i due;

– I poteri del mandatario (il mandato può essere semplice o esclusivo). Nel primo caso il mandante può affidare ad altri, o incaricarsi da solo della ricerca, nel secondo l’agente immobiliare sarà il solo a poter trattare con potenziali controparti.

– Le condizione di gestione dei fondi (caparre, cauzioni ecc…) ;

–  Il numero del registro dei mandanti.

Solo il mandato conferisce all’agente il diritto alla remunerazione, la pratica dei bons de visite a pagamento è assolutamente illegale.

Una volta il contratto stipulato, la questione che si pone è quella della remunerazione del mandatario.

La remunerazione dell’agente immobiliare prende il nome di commission ed è un diritto dell’agente, soltanto qualora certe condizioni siano scrupolosamente rispettate. L’agente deve:

– Essere titolare della tessera professionale ;

– Disporre di un mandato scritto ;

– Aver portato a compimento la propria missione. In pratica, aver trovato il bene corrispondente o il più vicino possibile alle richieste del proprio cliente o, nel caso del mandato a negoziare, aver contribuito in modo determinante alla buona riuscita dei negoziati.

Attenzione: nei casi (rari) di mandato senza esclusiva, avrà diritto alla remunerazione solo il  mandatario che abbia portato a termine la propria missione. Infine, la commissione è dovuta solo una volta stipulato il contratto richiesto (locazione o preliminare di vendita), qualsiasi richiesta preventiva è abusiva e passibile di denuncia al Procuratore della Repubblica.

Nel nostro esempio del cliente che vuole affittare il pied à terre, trattandosi di una locazione ad uso abitativo, le spese sono cosi ripartite: i costi di redazione dell’atto sono divisi a metà tra proprietario e affittuario, mentre quelli di ricerca e contrattazione incombono al solo proprietario.

Una volta concluso il contratto di mandato, il cliente sarà in più tutelato dal generale obbligo di consiglio (obligation de consei)l, che incombe sull’Agente immobiliare. In altri termini, quest’ultimo garantisce che alla stipula del contratto tutti gli obblighi legali d’informazione siano rispettati (analisi tecniche, bilancio delle prestazioni energetiche ecc…) e che i contratti conclusi siano provvisti di efficacia giuridica.

Infine, l’agente immobiliare risponde anche dei vizi occulti del bene venduto o locato qualora è dimostrato che ne fosse a conoscenza o se fossero apparsi dall’esame dei luoghi.

Il rispetto di tutte le norme e un po’ di attenzione, garantiranno al cliente dell’esempio un trasloco felice nel suo nuovo pied à terre.

Ernesto BENELLI
Avocat à la Cour d’appel de Paris
Avvocato Stabilito al foro di Perugia.
www.benelli-law.com