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Leginews – les contrats de location

Les exigences et les profils des locataires sont aussi différents qu’il y a de solution de logement, notamment dans une ville comme Paris, à la fois ville universitaire, touristique et résidentielle. Loin de vouloir fournir une description exhaustive de la matière du droit cet article va essayer de fourni les clefs de lecture minimales pour comprendre la vaste matière des locations.

A CHACUN SON CONTRAT… A CHAQUE CONTRAT SA LOI

Le droit français distingue trois types de contrats de location par «résidence principale» qui doivent être distingués du contrat de location à utilisation touristique ou saisonnière. On va donc faire une analyse de ces contrats, en spécifiant, pour chacun d’eux, la forme et le contenu, les droits et devoirs des parties au contrat et leur durée.

Les définitions (vide, meublé et touristique)

L’Ordonnancement juridique français ne connait aucune norme qui définisse avec précision ce qu’il faut entendre pour location à vide ou en meublé, pour la location touristique le Code du tourisme précise qu’il doit s’agir d’immeuble meublés.

  • VIDE: dans la location d’un immeuble à vide, le locataire ne loue que les murs et les fournitures primaires (eau, gaz, électricité) pour lesquelles, le cas échéant, il devra souscrire un contrat ad hoc.
  • MEUBLE : un appartement pourra être loué en meublé si présents dans le logement loué des éléments indispensables à la vie du locataire (le lit, la cuisine équipée, le chauffage et chauffe eau, s’il ne sont pas communs etc..).
  • TOURISTIQUE: les immeubles loués comme résidence touristique, en plus d’être meublés, doivent proposer des services complémentaires (que le Code du Tourisme appelle prestations), qui changent en fonction du niveau de la structure (accès Internet, ménage, linge de maison…).

1. Le contrat de location nu (ou vide)

Contenu et forme du contrat nu (ou vide)

En ce qui concerne les informations sur les parties on retrouve:

  • nom, prénom, domicile du propriétaire (s’il est une personne physique) ou siège social (s’il est une personne morale)
  • les coordonnées bancaires des locataires

En ce qui concerne les informations sur le bien qui fait l’objet de la location on retrouve:

  • la consistance du bien et le relatif type de contrat (bail d’habitation, bail mixte ou bail professionnel libéral)
  • la surface habitable du bien
  • une description détaillée du bien (ex: appartement) et de ses accessoires (éléments privés ou en commun)

Enfin, en ce qui concerne les informations sur le loyer on retrouve (pour les contrats de location signés à Paris):

  • le montant du loyer,
  • les modalités de paiement
  • les règles concernent la révision.

Si la stipulation du contrat nu a été faite après le 27 mars 2014, il faut considérer le montant du dernier loyer du précédent locataire.

Pour les contrats de location signés «intra muras » on a les mêmes informations, avec le montant du «loyer de référence majoré» si la stipulation a été faite à partir du 1 aout 2015.

Si le contrat a été stipulés après le 31 juillet 2015 il doit avoir une forme écrite (n.d’exemplaires correspondant au n. de contractants), soumis au respect du décret 2015-587 du 29 mai 2015 (v. Legifrance).

Droits et devoirs des parties (bailleur et locataire)

Parmi les droits du locataire : jouissance paisible de la propriété du bien (le propriétaire ne peut pas accéder au domicile sans préavis, à peine de sanctions pénales), à l’exception de l’urgence des travaux.

Parmi les devoirs du locataire : paiement du loyer et des charges locatives, souscription d’une assurance pour les «risques locatifs» et accomplissement de travaux d’entretien (travaux peu importants, qui n’altèrent pas l’usage du bien).

Parmi les droits du bailleur : recevoir le paiement du loyer. Et parmi ses devoirs : garantie d’un logement décent et en bon état (conforme aux conditions minimales de sécurité), accomplissement de travaux imposés par loi ou règlement, communication au locataire de documents obligatoires (titre de propriété d’un bien immobilier, dernier avis d’imposition…) et garantie de la jouissance paisible de la propriété du bien.

Fin et durée du contrat

Ici il faut distinguer 3 types de délais :

  • le renouvellement automatique du contrat, qui est le principe, sans la nécessité d’un nouveau accord entre les parties
  • le préavis de la part du locataire : 3 mois à compter du mois de réception de la lettre reccomandée avec avis de réception
  • le préavis de la part du bailleur : 6 mois avant l’expiration du contrat (le congé du bailleur comprend la reprise du bien loué en qualité de résidence pour l’habitation effective de lui-même et de sa famille ou des motifs légitimes, par exemple problèmes de voisinage…)

Le dépôt de garantie

Dans un contrat de location vide on peut avoir un dépôt de garantie, c’est-à-dire une somme d’argent que le propriétaire peut réclamer au locataire, pour couvrir d’éventuels manquements de la part de celui-ci (loyers ou charges impayés, réalisation des réparations locatives).

Son montant doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail et il ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges. Le dépôt de garantie doit être versé au moment de la stipulation du contrat de la part du locataire (ou de la part d’un organisme tiers, par exemple fonds de solidarité logement).

Si le propriétaire ne verse pas le montant du dépôt de garantie à la sortie, il devra donner au locataire une somme correspondante à 10% du loyer pour chaque mois de retard.

La caution

Il s’agit de la personne physique ou morale qui, dans un document écrit appelé «acte de cautionnement», s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.

Est-ce qu’il y a une obligation légale? Non, mais à Paris notamment la caution est requise dans le 99% des cas.

Le propriétaire ne peut pas exiger la caution si la caution est une personne physique, si elle a une «garantie pour risques locatifs» et le locataire n’est pas étudiant et encore si elle est une personne morale, si le locataire est étudiant et bénéfice d’une subvention.

On peut avoir aussi un acte de caution, c’est-à-dire un document (acte sous seing privé ou acte notarié) avec lequel la caution s’engage à rembourser les frais impayées du locataire.

2. Le contrat de location meublé

Contenu et  forme du contrat

Même contenu que le contrat de location vide et soumis au respect du décret du 2015-587 du 29 mai 2015.

Si la stipulation du contrat de location meublé a été faite à compter du 1er aout 2015, il faut présenter une série de documents obligatoires (état des lieux, inventaire et décompte détaillé du bien meublé, etc…).

Pour les contrats stipulés après le 31 juillet 2015 même forme du contrat vide, soumis au respect du décret 2015-587 du 29 mai 2015 (v. Legifrance).

Droits et devoirs des parties (bailleur et locataire)

Mêmes droits et devoirs des parties au contrat vide, avec le devoir, pour le bailleur, de mettre à disposition un bien «meublé ». Selon une jurisprudence constante, on peut définir «meuble» le bien qui possède une certaine quantité d’éléments et d’accessoires qui sont indispensables pour la survie du locataire (ex. lit, cuisine, etc…).

Fin et durée du contrat

La durée légale du contrat de location meublé est de 1 an (9 mois pour les étudiants). Et comme dans le contrat de location vide, il faut distinguer 3 types de délais:

  • le renouvellement automatique du contrat, qui est le principe, sans la nécessité d’un nouveau accord entre les parties
  • le préavis de la part du locataire : 1 mois à compter du mois de réception de la lettre reccomandée avec avis de réception
  • le préavis de la part du bailleur : 6 mois avant l’expiration du contrat (le congé du bailleur comprend la reprise du bien loué en qualité de résidence pour l’habitation effective de lui-même et de sa famille ou des motifs légitimes, par exemple problèmes de voisinage…)

 

Dépôt de garantie et caution

Mêmes modalités que dans le contrat de location vide.

3. La colocation, un contrat particulier

Contenu et forme du contrat

Sans encadrement législatif spécifique, la colocation s’apparente à une location entre personnes non mariées et non pacsées, plus précisément les colocataires signent un bail, soit séparément soit ensemble. On a donc un bail unique par colocatairesDans le cas de baux multiples, les colocataires sont juridiquement indépendantes les uns des autres.

Si la clause de solidarité est présente dans ce contrat, le propriétaire peut exiger le paiement de la somme entière par un seul locataire, qui pourra, à son tour, exiger le paiement des autres.

Il est important de préciser que tous les locataires (même ceux qui sortent du contrat) sont tenu “in solidum” au paiement du loyer, à l’exception soit de l’entrée d’un nouveaux locataire soit de l’ échéance de 6 mois à compter du préavis du locataire qui sort du contrat.

Me Ernesto Benelli

Avocat à la Cour d'appel de Paris et de Pérouse

+33 (0) 1 70 25 18 16


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